Pines60

1915 Richmond Rd, Texarkana, Texas

Pines60

A 60-unit workforce housing acquisition on Richmond Road. Investors are offered a 7% preferred return, with a $50,000 minimum. Покупка доходного дома на 60 квартир (по-американски multifamily) на Richmond Road. Инвесторам — 7% preferred return, вход от $50,000.

One window for each of the 60 apartments Одно окно — одна из 60 квартир
Minimum investmentМинимальный вход
$50,000
Preferred returnPreferred return
7.0%
Projected annualized returnПрогноз годовой доходности
~20%*
Contract priceЦена контракта
$3.25M
Investor capital, for 70%Капитал инвесторов, за 70%
~$1.30M
Request the full packageЗапросить полный пакет Book a 30-minute callЗаписаться на звонок, 30 минут

*Manager projection, not a guarantee.Прогноз управляющего, не гарантия.

The deal in one minuteСделка за минуту

The sponsor is buying 60 apartments, mostly two-bedroom, in one of the stronger parts of Texarkana. The plan is plain operations: bring occupancy to 90% or higher, raise rents gradually on 28 units, and keep the property clean, safe and well maintained.

Спонсор покупает 60 квартир, в основном двухспальных, в одном из сильных районов Texarkana. План — обычная хорошая эксплуатация: заполнить дом до 90% и выше, постепенно поднять аренду на 28 квартирах, держать территорию в порядке.

Downside protection comes from conservative rent assumptions, tighter operations and steady demand for workforce housing — apartments for people with ordinary local jobs.

Защита от потерь — в осторожных допущениях по аренде, аккуратном управлении и стабильном спросе на workforce housing: жильё для людей с обычной местной работой.

Brick two-story buildings and lawn at The Pines at Richmond
Exterior, Richmond RoadФасад, Richmond Road

The numbersЦифры

$54,167 price per apartment — $3.25M contract price across 60 units цена за квартиру — контракт $3.25M на 60 квартир

UnitsКвартир
60
StoriesЭтажей
2
BuiltГоды постройки
1963–1983
Unit mixКвартиры
Mostly 2-bedroomВ основном 2 спальни
Contract priceЦена контракта
$3,250,000
Investor capitalКапитал инвесторов
~$1,300,000
Investors ownДоля инвесторов
70%
DebtКредит
5.53%, 6 interest-only years left5.53%, ещё 6 лет только проценты
Preferred returnPreferred return
7.0%
Projected annualized returnПрогноз годовой доходности
~20%*
Minimum investmentМинимальный вход
$50,000

Source: sponsor one-pager, July 21, 2026. *Manager projection, not a guarantee. Full underwriting in the package.Источник: one-pager спонсора от 21.07.2026. *Прогноз управляющего, не гарантия. Полный расчёт — в пакете.

Richmond Road, TexarkanaRichmond Road, Texarkana

The property sits on Richmond Road, close to everyday shopping, schools, medical services and Texarkana College. Tenants can live, work and study nearby without a long commute.

Дом стоит на Richmond Road — рядом магазины, школы, медицина и Texarkana College. Жильцам всё нужное рядом, без долгой дороги.

Texarkana is a twin city on the Texas–Arkansas state line. This property is on the Texas side, in Bowie County.

Texarkana — город-близнец на границе штатов Texas и Arkansas. Объект на стороне Texas, округ Bowie County.

  • RetailМагазины
  • SchoolsШколы
  • Medical servicesМедицина
  • Texarkana College
Map: 1915 Richmond Rd, between Central Mall and Texarkana College
Open the interactive mapОткрыть интерактивную карту © OpenStreetMap contributors

The propertyОбъект

Exterior with landscaping
ExteriorФасад
Pool and patio furniture
PoolБассейн
Living room with tile floor
Living roomГостиная

Two-story brick garden apartments built between 1963 and 1983, mostly two-bedroom units.

Двухэтажные кирпичные дома 1963–1983 годов постройки, в основном квартиры с двумя спальнями.

  • PoolБассейн
  • Fitness centerФитнес-зал
  • LaundryПрачечная
  • Picnic areaЗона для пикника
  • Pet-friendlyМожно с животными

Photos from the sponsor's one-pager. The full photo set is in the underwriting package.Фото из one-pager спонсора. Полный набор фото — в пакете.

How value is addedКак растёт стоимость

  1. Stabilize occupancy at 90% or higherЗаполнить дом до 90% и выше
  2. Raise rents gradually on 28 unitsПостепенно поднять аренду на 28 квартирах
  3. Improve curb appeal and reputationУлучшить внешний вид и репутацию
  4. Keep the amenities workingДержать amenities в рабочем состоянии
  5. Control repairs and maintenance costsКонтролировать расходы на ремонт и обслуживание
54 / 60 units leased at 90% occupancyквартир сдано при заполняемости 90%

Capital and payoutsКапитал и выплаты

Who owns the dealКому принадлежит сделка

Investors contribute about $1.30M in total. A $50,000 check is about 3.8% of the investor class.Инвесторы вместе вносят около $1.30M. Чек $50,000 — примерно 3.8% от доли инвесторов.

What investor money pays forНа что идут деньги инвесторов

  • Down paymentПервый взнос за объект
  • Due diligenceПроверка объекта (due diligence)
  • ReservesРезервы
  • Acquisition and legal costsРасходы на покупку и юристов
  • Management feeВознаграждение управляющего

Debt: underwriting uses 5.53% with six interest-only years remaining.Кредит: в расчёте 5.53%, ещё шесть лет платятся только проценты.

  1. Rent comes inПриходит аренда The property pays its expenses and the loan.Дом оплачивает расходы и кредит.
  2. Investors are paid firstСначала платят инвесторам A 7% preferred return goes to investors before profit is shared.7% preferred return получают инвесторы, прежде чем прибыль делится.
  3. The rest is splitОстаток делится Remaining profit is divided under the operating agreement.Оставшаяся прибыль делится по operating agreement.

The exact distribution order (waterfall) is set in the operating agreement and offering documents.Точный порядок выплат (waterfall) — в operating agreement и документах предложения.

The tax side, in plain wordsНалоги простыми словами

The IRS lets owners of rental buildings deduct the building's cost over time. That deduction is called depreciation. For apartments, the normal schedule is 27.5 years.

Налоговая (IRS) разрешает владельцу доходного дома списывать стоимость здания постепенно. Это списание называется depreciation (амортизация). Для жилых домов стандартный срок — 27.5 лет.

A cost segregation study splits the building into parts — appliances, flooring, parking, landscaping — that can be written off in 5, 7 or 15 years instead. Under the 2025 tax law, bonus depreciation is 100% for qualifying property acquired after January 19, 2025, so those parts can often be deducted in year one.

Cost segregation — это инженерный разбор здания на части: техника, полы, парковка, озеленение. Их можно списать за 5, 7 или 15 лет. По закону 2025 года bonus depreciation — 100% для подходящего имущества, купленного после 19 января 2025 года, поэтому эти части часто списываются в первый же год.

The result can be a "paper loss": the property pays cash, but shows a loss for taxes. As an investor you receive a K-1 each year with your share. These are usually passive losses; they offset other income only in specific cases, such as Real Estate Professional Status.

Получается «бумажный убыток»: дом приносит деньги, а для налогов показывает убыток. Каждый год инвестор получает форму K-1 со своей долей. Обычно это пассивные убытки — другой доход они уменьшают только в отдельных случаях, например при статусе Real Estate Professional.

Illustration: a $1,000,000 building, first yearПример: здание за $1,000,000, первый год

Standard, 27.5 yearsСтандарт, 27.5 лет ≈ $36,000
With cost segregationС cost segregation $150,000–$250,000
Educational example only, not tax advice and not a projection for this deal. Talk to your CPA.Только учебный пример: не налоговая консультация и не прогноз по этой сделке. Обсудите со своим CPA.

Risks, stated plainlyРиски — прямо

RiskРискHow the plan deals with itЧто делает план
Older buildings (1963–1983)Возраст зданий (1963–1983)Repair and maintenance cost control; reserves are funded from investor capital.Контроль расходов на ремонт и обслуживание; резервы закладываются из капитала инвесторов.
Local rent ceilingПотолок аренды в городеConservative rent assumptions; increases are gradual and limited to 28 units.Осторожные допущения по аренде; рост постепенный и только на 28 квартирах.
Renovation cost overrunsПерерасход на ремонтRepair and maintenance spending is controlled; the plan centers on curb appeal and upkeep.Расходы на ремонт под контролем; основа плана — внешний вид и порядок на территории.
CompetitionКонкуренцияA stronger micro-location, working amenities and a better reputation.Сильная локация, работающие amenities и лучшая репутация.
Interest ratesПроцентные ставкиDebt is underwritten at 5.53% with six interest-only years; rate risk returns at refinance or sale.Кредит в расчёте — 5.53% и шесть лет только процентов; риск ставки возвращается при рефинансе или продаже.
The wider economyЭкономика в целомWorkforce housing demand tends to be steady; returns can still fall short of projections.Спрос на жильё для работающих обычно стабилен; но доходность всё равно может оказаться ниже прогноза.

How to investКак вложить

  1. Request the packageЗапросите пакетFull underwriting and investor call details.Полный расчёт и детали звонка для инвесторов.
  2. Talk to the teamПоговорите с командойA 30-minute call to answer your questions.Звонок на 30 минут — ответим на вопросы.
  3. Review the documentsИзучите документыRead the offering documents with your own advisors.Прочитайте документы предложения со своими советниками.
  4. Sign and fundПодпишите и переведитеSubscription agreement, then a wire. First come, first served.Subscription agreement, затем перевод. Места — в порядке очереди.
What is the minimum?Какой минимальный чек?

$50,000.$50,000.

Who can invest?Кто может инвестировать?

Eligibility, including any accredited-investor requirement, is set by the offering documents. We go over it on the call.Кто может участвовать (в том числе нужен ли статус accredited investor), определяют документы предложения. Разберём на звонке.

Can I invest from outside the US?Можно ли вложить, если я не в США?

Possibly. It depends on the offering documents and on identity and sanctions checks (KYC and OFAC).Возможно. Зависит от документов предложения и от проверки личности и санкционных списков (KYC и OFAC).

What exactly do I own?Чем именно я владею?

A share of the investor class of the company that owns the property. Investors together own 70% of the deal.Долей в классе инвесторов компании (LLC), которой принадлежит дом. Все инвесторы вместе владеют 70% сделки.

How are payouts made?Как приходят выплаты?

Under the operating agreement, starting with the 7% preferred return. The schedule is in the package.По operating agreement, начиная с 7% preferred return. График — в пакете.

What do I get for taxes?Что я получаю для налоговой?

A K-1 form every year with your share of income and depreciation.Каждый год — форму K-1 с вашей долей дохода и амортизации.

When does the deal close?Когда закрытие сделки?

The current closing timeline is in the package and on the call.Актуальные сроки закрытия — в пакете и на звонке.

Get the full underwriting packageПолучите полный пакет по сделке

Leave your details and we'll send the package and the investor call details. Prefer to talk first? Book a call directly.

Оставьте контакты — пришлём пакет и детали звонка для инвесторов. Хотите сначала поговорить? Запишитесь на звонок сразу.

Book a 30-minute callЗаписаться на звонок, 30 минут